Pinjaman rumah: bagaimana cara menegosiasikan suku bunga terbaik di 2019?

Pembelian real estat umumnya melibatkan penggunaan kredit. Suku bunga pinjaman masih sangat menarik di tahun 2019. Namun tetap diperlukan untuk bisa mendapatkannya. Berikut beberapa tip untuk negosiasi Anda.

Ringkasan
  • Tingkat hipotek
  • Simulasi pinjaman real estat
  • Pialang pinjaman real estat
  • Pinjaman rumah dan kapasitas pinjaman
  • Pinjaman hipotek: durasi pinjaman berapa?
  • Pinjaman rumah: dengan atau tanpa kontribusi?
  • Asuransi pinjaman rumah

Anda berencana untuk membeli real estat dan karena itu harus mengambil pinjaman real estat. Tarif diperkirakan akan tetap rendah pada 2019. Pada November 2018, tarif berada pada rata-rata 1,44%, semua durasi digabungkan, menurut observatorium Crédit Logement / CSA. Tetapi Anda masih harus berhasil bernegosiasi dengan bankir Anda. Berikut adalah daftar tip dan saran yang akan membantu Anda mendapatkan harga terbaik.

Tingkat hipotek: biarkan kompetisi dimainkan

Jelas, tingkat hipotek merupakan komponen penting dari biaya kredit hipotek. Sebagai permulaan, dan bahkan jika terlihat jelas: mainkan kompetisi! Tentunya tidak semua bank menawarkan rate dan ketentuan yang sama. Lembaga keuangan bersaing secara efektif dan terkadang memberikan harga yang menarik untuk mendapatkan pelanggan baru . Jadi mulailah dengan meminta janji di bank biasa Anda. Penasihat Anda mengenal Anda dan akan membuatkan Anda proposal pertama. Kemudian, jangan ragu untuk mendatangi kompetitor. Anda harus tahu bahwa undang-undang perlindungan peminjam mencegah Anda menerima penawaran kredit sebelum jangka waktu 10 hari.Oleh karena itu, bank yang mengajukan proposal pinjaman kepada Anda tidak dapat meminta tanggapan dari Anda sebelum akhir periode pendinginan ini . Juga, gunakan untuk mengunjungi bank dan organisasi kredit.

Anda juga harus memilih antara tarif tetap dan tarif yang dapat disesuaikan . Yang terakhir terkadang menarik karena seringkali lebih rendah selama tahun-tahun pertama. Tapi Anda tidak kebal terhadap kebangkitan di masa depan. Oleh karena itu, jangan ragu untuk meminta beberapa simulasi bankir Anda tergantung pada beberapa skenario kenaikan atau penurunan suku bunga. Kontak Anda mungkin juga menawarkan tarif yang dibatasi. Sadarilah bahwa ini adalah tarif variabel tetapi sampai titik tertentu. Tarif Anda tidak boleh melebihi plafon yang ditetapkan sebelumnya.

Simulasi pinjaman real estat

Jangan lupakan bank online, yang melipatgandakan upayanya untuk meningkatkan aktivitas mereka di web dan yang penawarannya dapat menguntungkan. Seringkali juga memungkinkan untuk menjalankan simulasi pinjaman di situs bank online . Boursorama, Fortunéo, ING Direct… Beberapa dari mereka menawarkan alat online yang memungkinkan Anda mendapatkan gambaran pertama tentang harga pinjaman Anda, bahkan sebelum harus menghubungi layanan mereka. Anda juga dapat mengoperasikan simulasi melalui alat yang disiapkan oleh broker online .

Bernegosiasi dengan broker real estat

Jika Anda tidak punya waktu untuk memainkan kompetisi ini sendiri, penggunaan broker (Artemis, CAFPI, Meilleurtaux ...) bisa menjadi solusinya. Profesional pembiayaan ini bertindak sebagai perantara dan mendorong persaingan antar bank atas nama peminjam. Keahlian dan keterampilan pasarnya dapat membantu Anda mendapatkan tarif yang lebih baik.

Menggunakan broker menimbulkan biaya broker, yang berjumlah sekitar 1% dari jumlah pinjaman. Dalam sebagian besar kasus (dan terutama mengenai broker online), banklah yang memberikan komisi kepada broker tersebut. Jika ini tidak terjadi dan Anda harus membayar kepada broker, broker biasanya akan menegosiasikan pengabaian biaya penanganan dengan lembaga kredit.

Tawarkan hadiah kepada bankir Anda

Bank tetap menjadi perusahaan komersial dan harus memverifikasi profitabilitas pelanggan masa depan. Selain itu, Anda harus memberikan kompensasi kepada bankir Anda dan menunjukkan kepadanya bahwa Anda ingin menjalin hubungan jangka panjang dengan mereknya.. Mulailah dengan mendomisili pendapatan Anda dalam pembentukan langganan. Kemudian tunjukkan ketertarikan pada produk lain yang dipasarkan. Tanpa berkomitmen, Anda dapat meminta penawaran untuk asuransi mobil, asuransi rumah, dll. Untuk menandai kesempatan tersebut, Anda juga dapat mentransfer tabungan Anda di dalam bank. Secara keseluruhan, perlu diingat bahwa bankir mencari pelanggan yang menguntungkan dalam diri Anda, dan Anda perlu memberikan pertimbangan untuk mendapatkan kesepakatan terbaik atas kredit Anda. Tapi tidak ada kewajiban hukum. Bankir Anda tidak dapat memaksa Anda untuk melakukannya.

Pinjaman rumah dan kapasitas pinjaman

Sebelum memberi Anda pinjaman rumah, bankir akan mempelajari file Anda untuk menilai risiko yang dia hadapi dalam meminjamkan uang kepada Anda. Karena itu, situasi keuangan Anda harus sangat stabil. Bankir pasti akan mengupas laporan rekening Anda selama beberapa bulan. Tiga laporan rekening terakhir paling sering diminta dalam file pengajuan pinjaman. Oleh karena itu, lebih baik untuk menyajikan pernyataan yang patut dicontoh: hindari cerukan, pengeluaran yang tidak wajar dan insiden pembayaran . Dengan cara yang sama, cobalah untuk membayar kembali kemungkinan kredit konsumen Anda. Tunjukkan, bagaimanapun, bahwa Anda dapat mengelola akun Anda tanpa khawatir.

Anda juga harus menunjukkan kepada bankir bahwa Anda mampu berhutang dan memenuhi pembayaran bulanan pinjaman Anda. Aturan diterapkan hampir secara sistematis oleh organisasi pemberi pinjaman: rasio utang Anda tidak boleh melebihi 33%. Rasio hutang Anda sesuai dengan bagian dari pendapatan Anda yang digunakan untuk membayar kembali kredit Anda. Oleh karena itu, jumlah pembayaran bulanan Anda tidak boleh melebihi sepertiga dari pendapatan Anda. Tarif ini dapat bervariasi dari satu bank ke bank lain dan tergantung pada file Anda. Selama periode sebelum pengajuan pinjaman Anda, tunjukkan bahwa Anda dapat menerima pembayaran bulanan masa depan Anda. Jika Anda adalah penyewa dan jumlah pembayaran bulanan Anda sesuai dengan jumlah sewa Anda, buktikan bahwa pembayaran telah dilakukan dengan benar. Dan jika uang sewa Anda lebih tinggi dari jumlah yang diharapkan dari pembayaran bulanan Anda, justifikasi kapasitas tabungan dari diferensial tersebut.

Pinjaman hipotek: durasi pinjaman berapa?

Tarif yang akan diberikan bank kepada Anda juga tergantung pada durasi kredit Anda. Anda mungkin tergoda untuk meminjam dalam jangka waktu yang lama, untuk mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih ringan dan tidak terlalu banyak menyepi setiap bulan. Tapi ketahuilah bahwa p membaca durasi, semakin besar kenaikan tarif . Yang tampak normal: bankir mengambil lebih banyak risiko untuk meminjamkan uang kepada Anda selama 20 tahun daripada lebih dari 10 tahun. Ini juga berlaku untuk harga yang ditawarkan saat ini. Menurut Empruntis, salah satu pialang online terkemuka, tingkat rata-rata (tetap) yang diamati di pasar pada Desember 2017 adalah 1,50% untuk jangka waktu pinjaman 15 tahun, menjadi 1,70% selama suatu periode. 20 tahun dan 1,90% selama 25 tahun. Jadi cobalah, jika memungkinkan, untuk mengurangi durasi pinjaman Anda sebanyak mungkin.

Pinjaman rumah dengan atau tanpa kontribusi pribadi?

Kontribusi pribadi adalah bagian dari pembelian yang Anda biayai sendiri, selain dari pinjaman. Ini adalah bagian penting dari negosiasi tingkat pinjaman Anda. Ini juga bisa menjadi argumen terbaik Anda . Sementara beberapa bank memberikan pinjaman tanpa kontribusi, yang lain menetapkan jumlah minimum sebaliknya. Kebanyakan dari mereka percaya bahwa kontribusi harus menutupi biaya pengarsipan, jaminan dan notaris. Ini mewakili sekitar 10% dari jumlah pembelian properti Anda .

Semakin tinggi tingkat kontribusi pribadi Anda, semakin serius kasus Anda nantinya. Karena kontribusi ini memberi bankir gambaran tentang komitmen pribadi Anda dalam operasi ini dan yang terpenting membuktikan kemampuan Anda untuk menabung. Jika Anda dianggap cukup tangguh untuk menyisihkan uang secara teratur, kemungkinan besar Anda juga akan cukup tangguh untuk melunasi pembayaran pinjaman bulanan. Selain itu, jika bank mengambil jaminan atas properti Anda, itu akan terlindungi dengan baik karena nilai rumah Anda akan lebih besar dari jumlah pinjaman.

Sebagai aturan umum, bank mengizinkan rasio utang maksimum 33%. Dengan kata lain, total pembayaran kredit bulanan Anda tidak boleh melebihi sepertiga dari pendapatan bulanan Anda. Tentu saja, pinjaman diberikan dengan rasio hutang lebih tinggi dari 33% tetapi ini lebih sering terjadi pada rumah tangga berpenghasilan tinggi. Bank akan lebih menuntut kriteria ini untuk rumah tangga dengan pendapatan sedang yang memiliki lebih sedikit ruang untuk bermanuver dalam hal pengeluaran.

Tabungan pribadi, bonus partisipasi yang Anda minta pembebasan lebih awal dari majikan Anda, pinjaman keluarga atau warisan ... Semuanya baik untuk mengurangi pinjaman Anda dan memposisikan diri Anda dalam situasi yang nyaman sebelum bernegosiasi. Dan jika Anda tidak memiliki tabungan atau warisan, ketahuilah bahwa PEL dan CEL dianggap sebagai kontribusi pribadi oleh bankir Anda. Mereka juga dirancang khusus untuk mempersiapkan akuisisi real estat.

Asuransi pinjaman rumah

Asuransi pinjaman biasanya melindungi perusahaan kredit jika peminjam meninggal dunia, sakit, cacat, atau kehilangan pekerjaan sementara atau permanen. Asuransi tidak wajib. Hanya beberapa organisasi kredit yang mungkin memerlukannya. Namun, mereka tidak dapat membebankan asuransi kepada Anda. Anda bebas mengasuransikan kredit Anda dengan pemberi pinjaman atau dengan lembaga pesaing. Di sini lagi, mainkan kompetisi. Asuransi Anda kemudian menjadi elemen untuk didiskusikan selama negosiasi. Tunjukkan bankir Anda bahwa Anda mengetahui hak-hak Anda dan bahwa Anda telah meneliti apa yang ditawarkan pesaing mereka. Anda kemudian dapat memberinya konsesi baru: mengambil asuransinya ... dengan tarif yang menarik.